深入解析使用執照：看懂使照，安心拆盲點！

使用執照，簡稱「使照」，在我們生活中扮演著重要的角色。除了保障建築安全，亦有助於避免非法施工帶來的風險。使照究竟是什麼，它的功能如何影響我們的日常生活？本文將深入探討如何查閱及解讀使用執照，並分享一些實際案例。

使照的角色

使照全名為「使用執照」，在房屋投入使用之前，需取得使照以確保建物的合法性及安全性。它是規範建物使用的法律依據，若用途變更，可能帶來法律問題，對於任何房地產交易或使用者來說，使照至關重要。

使用執照的功能

使用執照主要有以下兩方面功能：決定預售屋的完工時間及避免二次施工的風險。

決定預售屋完工時間

在預售屋合約中，「完工」須取得使用執照才算達成，但整體進度僅完成大約70%至80%。執照取得後，自來水、電氣、瓦斯等施工工作才開始，因此，在實際入住前還需更多工序完成。

為此，按照預售屋合約，建商需在取得使用執照後六個月內通知買家交屋，若逾期，需按房地價款的萬分之五支付遲延利息。

避免二次施工風險

「二次施工」是指建商在取得使用執照後重新對建築區域進行施工，可能改變其用途或大小，如將陽台外推或加建夾層等，這些改動都可能成為違章建築。

部分建商會在合約中加入「二次施工同意書」，若消費者未注意，則可能導致日後法律問題，不僅財產損失，也增加了居民的麻煩。

如何查看使用執照

使用執照上會記載建筑物概要，包括每層樓用途、大小和高度。重要的是，執照附表的內容須詳加閱讀並核實實況用途。

• 地下層使用： 常用于防空避難、停車等，但可能被非法改作商業用途，租用者需謹慎查核。
• 地上層使用： 用途多元，包括住宅及商業，但需小心不合法夾層。
• 屋頂構件： 用于機電設備，通常不可作為居住空間。

使用執照查詢步驟

使用執照的查詢可以通過線上系統進行，各地政府網站提供相關查證服務： 1. 若已知執照號碼，直接輸入以查詢資料。 2. 若無執照號碼，可通過輸入建築地址等信息類進行搜尋。

實際案例分享

1. 某建案預售盲點： 某建商於變動計畫表申請不合法夾層，在發佈預售廣告後導致消費者受騙，過程違法但形式相似於合法案例，使消費者難以維權。
2. 國賓大苑案： 建典造為旅館用途地段，建商卻以住宅預售圖利，遭查處後牽涉詐欺，相關人員被起訴。
3. 預售屋交付延遲： 某知名建商因資金問題，延遲至使照取得後的九個月才通知交屋，並為此支付大額遲延利息。

隨著台中市不斷發展，北屯機捷特區成為最新的熱門地區，各種大型商場、便利的交通及豐富的生活機能讓它吸引了眾多人的目光。這裡剛啟動的新建早餐市場顯示出強勁的經濟活力。

北屯機捷特區概覽

北屯機捷特區透過動員大量交通資源與商業開發，顯示出巨大的成長潛力。區內的環境宜居與否是眾多房地產投資者及購房者最關心的問題之一。

先進的交通機能

該區擁有便捷的交通系統，從快速道路到捷運一應俱全。計畫中未來更將有多條新交通路線加入，這對於不論是日常通勤還是長途旅行的居民而言，都是極大福音。

繁華的生活機能

生活在北屯機捷特區，您可享受到一站式購物便利，從大型超市到社區市場，應有盡有，讓居民的日常需求輕鬆獲得滿足。此外，各種餐飲、娛樂設施也使得這裡成為生活的核心地區。

未來的發展潛力

除了現有的商業及住宅價值外，北屯機捷特區未來的規劃也備受關注。多個大型建案如雨後春筍般地出現，為該區的未來發展注入新活力。

熱門建案分析

目前在北屯機捷特區內有多個備受關注的建案，其中以惠宇、鉅虹及登陽建案最具知名度。這些建案不僅擁有優良的建築設計，更致力於提升住戶的居住體驗。

投資潛力評估

相較其他地區，北屯機捷特區的投資潛力可觀，尤其在交通便利度及商業圈的完善發展下，該區的房地產市場前景光明，對於投資者來說，是一個值得考慮的地方。

此外，北屯機捷特區與鄰近的單元十二重劃區也有截然不同的特點，值得購房者仔細評估與考慮。

實際故事案例

1. 王女士因交通便捷與完善商業設施選擇在北屯機捷特區買下她的第一個家。
2. 李先生看重區域的升值潛力，在此地購置了一套預售屋，期待未來更高的回報。
3. 建築師張先生對該區的新建築風格著迷，決定買下住房並計畫長期居住。

買預售屋的過程中，付款必須分期而行，不同於一般現房交易。對於小資族或初入社會的新鮮人而言，這種購屋方式能緩解壓力，究竟是如何實現的呢？本文將帶您深入解析預售屋的付款策略和流程。

為何選擇預售屋？

預售屋的魅力在於，初期只需要支付部分訂金和頭期款，而不是一次性支付高昂的房價。這對存款不多的人來說是一個經濟上較輕鬆的選擇。

預售屋的付款階段

購買預售屋涉及多個付款階段：從訂金、簽約金、開工款到工程款和交屋款，每一步都有其特定時機和比例。

1. 訂金與簽約金: 初次看中預售屋後，需支付一小筆訂金（約5-10萬元）。完成議價和材料確認後，正式簽約並支付整體價格的5%-10%作為簽約金。

2. 工程款繳納: 合約簽訂後進入施工階段，通常需要支付總價的10%-15%作為分階段工程款。視工程進度分期或一次性繳納。

3. 交屋款: 建築完成並獲得使用執照後，需支付剩餘款項。若交屋時有瑕疵，可暫留部分款項至問題解決。

預售屋的融資挑戰

儘管預售屋頭期款通常無法貸款，但透過分階段付款，資金壓力較現房為低。然而，長時間的施工期可能帶來現金流不確定性，需謹慎計畫。

視角：三個實際故事

1. 小李的務實選擇: 小李是一位剛入社會的工程師，他的預售屋購買計畫讓他在3年後成功入住，且資金壓力一直在可控範圍內。他表示：「分期付款讓我有充足時間準備，並實現了無貸款壓力的夢想。」

2. 王女士的購屋智慧: 王女士在參觀數個預售建案後，選擇了一個可按月繳納工程款的方案。她說：「這種方式讓我能靈活運用資金，不會一次性被壓垮。」

3. 陳先生的警覺經驗: 陳先生發現了一家建商欲延遲交屋並要求加價，他向政府申訴後，建商才取消額外要求。他提醒購屋者：「遇到不合理要求，務必保護自己的權益。」

總結

選擇預售屋是否合適，取決於個人財務狀況及風險承受能力。雖然看似輕鬆的售屋方式，背後卻需智管理財、捍衛權益才能安心入住。

預售屋購買必知：履約保證機制的秘密大公開！

購買預售屋在現在的市場中是一種常見的投資方式，但隨著時間的推移，投入這項投資的人都希望能夠最大程度地降低風險。因應此需求，政府在2011年開始推行「履約保證」機制，這成了買家對於預售屋的保險鎖。這篇文章將帶你深入了解關於履約保證機制的種類、優缺點以及如果遇到建商違約，你該怎麼辦！此外，透過三個精彩的案例分析，讓你更了解這個機制的實際運作情況。

序言

在購買預售屋的過程中，消費者往往擔心建商可能中途無法完成建案，這種背景下，履約保證機制從政策層面給予了一定的保障。然而，這些保證機制究竟運作方式為何？它們對買家和建商又會帶來什麼樣的影響？

預售屋履約保證是什麼？

履約保證，從字面上看，就是確保合約會被完整履行的機制。這是一個由第三方監管的系統，確保買家支付的款項不會在蓋好房屋之前被隨意使用。具體的方法可能包括由金融機構或其他專業第三方保管相關資金，讓消費者安心購買預售屋。

預售屋履約保證的機制

機制一：價金返還

這是最直接的方式，即在交易完成前，買方的款項被第三方保管，直到房屋完工交付；如果建商無法完成，買家能在同意契約達成後拿回所有已支付金額。

機制二：價金信託

價金透過專設帳戶由信託機構保管，隨房屋施工進度支付予建商。這種方法有助避免不當挪用資金。

機制三：同業連帶擔保

由與建商相同業務類型的公司提供擔保，如果建商失敗，擔保公司則需接手完成建案。

機制四：不動產開發信託

與價金信託機制買家類戲，不過通常還包含建商自有資產及其他融資選項，資金依進度撥付。

機制五：公會連帶保證

由不動產公會邀約會員組成擔保體系，保障建案能夠順利完成。

三個實際故事

1. 大直基泰案：某建案因逾期未交，買方利用預售屋履約保證成功撤銷合約，並全額退還已繳款項。
2. 新莊某建案：施工期間建商無預警倒閉，透過公會連帶保證順利找到合作建商完成建案，順利入住。
3. 桃園豪宅案：投資者因信託機制款項使用不當，透過第三方法律介入，最終得以獲得合理賠償。

結論

在選擇預售屋時，選擇適合的履約保證機制不僅能保護您投資的安全，也能為您未來的居住品質增加一層保障。無論你是選擇價金返還或信託類型，都一定要仔細了解建商的背景以及過去的開發紀錄，才能真正高枕無憂地購買預售屋。

建築結構的演變歷史

在台灣，建築結構的演變見證著技術與時代的進步。早期，多數建築物採用木質結構，這是因為當時木材的易得性與施工的簡單性。然而，隨著鋼筋與混凝土的出現，RC、SC與SRC結構逐漸成為新建建築的主流選擇，各有其優勢與適用範圍。

認識三大結構類型

• RC 鋼筋混凝土 （Reinforced Concrete）：這類結構以鋼筋與混凝土為主要材料，常應用於中低層住宅建築。
• SC 鋼構 （Steel Construction）：鋼骨結構以其優越的韌性與輕盈性著稱，常見於辦公與商業大樓。
• SRC 鋼骨鋼筋混凝土 （Steel Reinforced Concrete）：將鋼骨與鋼筋混凝土結合，是耐震力最強的結構之一，適合高楼建築。

RC鋼筋混凝土解析

RC結構因施工工藝成熟而在台灣廣受歡迎，尤其適合中低層的住宅建設。雖然RC結構自重大且僵硬，卻能在地震時以其穩定性提供良好的防護。

SC鋼構的特點

SC鋼構在地震頻繁的地區特別受青睞，其輕質性減少了底部壓力，單位面積可承載更多使用面積，並以其卓越的抗震性能著稱。然而，其建造成本相對較高。

SRC鋼骨鋼筋混凝土運用

SRC結構是集RC與SC優勢於一身的結構，因而韌性和強度均取得理想平衡，通常在中高層建築中廣泛採用，是豪宅及高級辦公室的首選。

不同結構的施工及成本

RC的施工時間較長，但建材成本低廉。反觀SC，儘管施工迅速，卻因鋼材成本攀升而較為昂貴，而SRC結構因施工複雜度高，成本往往居中，但提供的穩定性和安全性值得投資。

居住舒適度比較

RC結構提供了良好的隔音效果，使其成為最適合住宅使用的結構之一。而SC結構常需依賴額外裝修來強化隔音效果，SRC自然融和了兩者的舒適度與功能。

結構設計的重要性

儘管選擇合適的結構材料至關重要，優良的結構設計與施工品質才是建築能否抵禦災害的關鍵。不論是RC、SC還是SRC，專業的結構設計能夠大幅增強其防震能力。

常見問題解答

每種結構都有其獨特的優勢和應用，以下是一些常見的疑問解答，希望能幫助大家更好地理解這些結構類型的特點以及選擇標準。

🚧 建築安全始終是每位居民的首要考量，相信透過深入了解各種結構特性，您將能選擇最適合自己的居住環境。

實際案例分享

例一：陳先生在一次強震中，SC結構的辦公大樓依然屹立不搖，他形容自己當時在15樓辦公，只感到輕微晃動，令人驚訝於其穩定性。

例二：劉小姐居住在SRC結構的高樓中，在多次地震經歷中，每次都能感受到樓層的輕微抖動，而非強烈搖晃，漸漸消除她對高樓層居住的不安。

例三：王先生的RC結構住家，一次大型地震過後，除了書架傾倒外，整體結構沒有受損，讓他安心不少，感受到混凝土結構的穩定性。

🔍 深入認識 > > > 日本建築耐震技術與台灣有何不同？如何選擇更安全的居住空間？

【參考資料】 - 台灣地震中心

開發創新綠建築 新北市舉辦建築設計大賽

新北市政府舉辦了一場備受矚目的綠建築創意設計大賽，吸引了全國各大專院校的積極參與，展示了年輕世代對綠色生態議題的關注與創新思維。今年的大賽結果揭曉後，由國立台北科技大學的學生張文傑以其設計作品「竹村生態中心」奪得桂冠，這項比賽提供了一個絕佳的機會，推動綠建築概念走入校園及社區。

新北市長指出，藉由年輕學子的創意，我們得以重新思考現代居住空間的可能性以及其與環境共生的和諧。綠建築的概念不再僅於節能減碳，也包含如何在建築中融入自然環境，讓居民在享有現代便利的同時，感受生態的友善與永續。

今年的競賽吸引了來自20多所學校的300多件作品，作品內容不僅展示了設計創意，還包括具體的施工模型與影像，讓公眾更易於理解及欣賞綠建築手法的細膩之處。例如，張文傑的作品「竹村生態中心」充分利用當地可再生資源，結合新穎的半被動式設計技術，使得建築在實現高效節能的同時，也創造了優美的生態環境。評審團對此作品的巧妙設計手法和創新的理念給予了高度評價。

此次比賽獲獎的選手除了獲得豐厚的獎金外，還獲得了進一步展示其作品的機會，將綠建築概念帶給更多人。透過這樣的競賽活動，無論是對在學學生還是社會大眾，都提供了一個共同思考未來建築發展及生態永續的絕佳平台。

故事一： 台灣的一家建築事務所曾利用比賽中獲得靈感，成功開發了一個符合綠建築標準的住宅區，並在公開市場上大受歡迎，銷售成績斐然，成為當地生態社區的典範。

故事二： 一位退休的環境學大學教授出席了比賽，他認為學生的創意設計為現有的環保建築方法注入了新的觀點，並且在多年的教學生涯中從未看到如此豐富的設計創意，對未來充滿希望。

故事三： 一家在新北市內致力於推動環境友善建築的非營利組織受到此次比賽的啟發，宣布將與本地學校合作，將比賽中的優秀作品概念轉化為現實社區項目，進一步實現社會綠化目標。

介紹房地產銷售過程

房地產市場充滿著競爭與變化，在了解深奧的房地產銷售過程之前，我們需要知道這並非一個單一事件，而是一系列精心策劃的步驟，從最初的潛銷期開始，到最終的完銷期結束。讓我們一起深入探索這些階段和背後的策略。

房地產銷售第一階段：潛銷期

潛銷期是建商在取得合法建造執照前的初始階段，這是一個探索與觀察的過程。建商在此階段秘密接觸市場，理解潛在買家的需求並策劃未來的銷售行動。有些建商甚至提前銷售購屋權的紅單，但這需要小心法律合規性。從一位購屋者的故事中了解到，他在潛銷期成功以較低的價格買下了心儀的房子，雖然充滿風險，但因為詳細研究與運氣，他最終得到了很大的回報。

房地產銷售第二階段：公開期

取得建造執照後，公開期開始，這是建商合法推銷和展示他們產品的時刻。這一階段是建商與市場進行直接對話的過程，並且提供了更多的信息，例如建材、平面設計等。某位年輕夫婦在公開期找到了理想的住宅，他們欣賞具體資訊的透明性和房型選擇的多樣性，使他們能夠作出明智的購買決策。

房地產銷售第三階段：強銷期

強銷期是銷售策略的高潮。此時，建商調整策略並加強推廣力度，確保房地產在公眾中獲得最大曝光。透過一位前銷售經理的故事，我們了解到有效的市場策略如何快速將剩餘房源出售，並增強公司的市場地位。

房地產銷售第四階段：完銷期

一旦大部分房屋已銷售且利潤達標，完銷期便會展開。這時候建商會考慮未來的市場變化，利用隨時而變的策略來決定是否持有剩餘房源，或是放在市場需求高峰期出售。在這階段，一名退休人士以合理價格購得一棟房屋，享受著晚年的舒適時光，並提供了一些完美購買經驗的實用貼士。

常見房地產銷售名詞解釋

房地產術語常常令人困惑，但它們在購房過程中卻至關重要。了解這些術語如預售屋、成屋、紅單等，可以讓購屋者在交易中更加游刃有餘。例子中顯示，一位新手購屋者因弄懂了這些關鍵詞，而避免了一次潛在的財務損失。

購買房地產時的重要注意事項

購買房地產需要謹慎判斷，包括檢查建案的法律文件、了解購屋合約中的每一條款，並確保對未來發展有合理的期望。通過一例子學到，一位精明的購買者如何在一次不明確的合同中成功維護自己的權益，並讓自己的投資更有價值。

這些階段和故事教會我們，無論是要進行投資還是購屋，理解房地產銷售的內幕和名詞都至關重要，幫助我們做出更明智的選擇。